Экономика вышла из рецессии, ЦБ плавно снижает ключевую ставку, и рынок ипотечного кредитования в России вновь на подъеме. Как застраховать себя от юридических проблем при оформлении ипотеки, риска изъятия квартиры и при этом не переплатить – в совместном материале фирмы «Правовое решение» и «Агентства Бизнес Новостей».
Фото АБН
Рынок ипотечного кредитования в России бьет рекорды. Текущие денежные показатели превышают прошлогодние на 20%, в количественном выражении прирост составил 12%. Эксперты уверены: активности способствует снижение ставки и некоторая либерализация позиции банков. Они стали охотнее давать займы, а кредитные предложения сделали разнообразнее. Впрочем, это не значит, что потенциальный заемщик (например, вы) застрахован от возможных проблем при оформлении кредита.
Проблема 1. Непредоставление документов, на основе которых будет невозможно снизить ставки
Самое главное, на что смотрит банк при оформлении каждого договора ипотеки – совокупный доход заемщика, а также его имущество (ведь оно может быть оформлено в залог).
Учитывается, разумеется, только официальный заработок. Большинство банков требует справку 2-НДФЛ за полгода. Но даже если у вас на данный момент нет официальных доходов, многие банки могут одобрить кредит. Для этого нужно представить документ, который подтверждает наличие необходимой суммы для оплаты первоначального взноса. Это может быть выписка с банковского счета (по этой причине, кстати, лучше иметь счет в банке-кредиторе), жилищный сертификат, материнский сертификат. В последнем случае помимо самого сертификата о праве на получение материнского капитала следует предъявить и справку из Пенсионного фонда о размерах остатка средств этого капитала.
Для подтверждения своего имущества также желательно предоставить максимальный пакет документов. Чаще всего при заключении ипотечного договора закладывают уже имеющееся жилье. На него надо предоставить свидетельство о регистрации права собственности (оригинал и копию), выписку из единого государственного реестра прав, кадастровый паспорт.
Ипотеку, как правило, оформляют только те люди, которые знают, что могут ее выплатить. Редко встречаются заемщики, которые вообще не способны погасить ипотечный кредит. Комплект документов может быть неполный только в том случае, если у заемщика нет четкого представления о том, как именно формируется этот пакет документов. В свою очередь доходы также должны быть четко прописаны в заявке, и размер этих доходов может быть указан только истинный, серые доходы по форме банка не являются основанием для выдачи подобного займа.
Сергей Воронин, адвокат и управляющий партнер ООО «Правовое решение»
Проблема 2. Навязывание и невозможность отказаться от страховки
Большинство банков при заключении ипотечного договора оформляют клиентам страховки, и не одну – несколько. Зачастую это не только страхование жизни, но и здоровья, и титульное страхование приобретаемой квартиры (риск утраты права собственности в случае со вторичной недвижимостью), страхование квартиры от порчи и утраты, другие страховые случаи.
На этот счет в федеральном законодательстве есть несколько норм. По одной из них граждане страховать свою жизнь и здоровье могут только на добровольных началах (ст. 935 ГК РФ). С другой стороны, ФЗ-102 «Об ипотеке» обязывает заемщиков страховать закладываемую банку недвижимость, а также свою ответственность за невозврат (ст. 31). Хотя и тут нет речи о страховании титула, а также здоровья и жизни заемщика.
Конечно, банк может предусмотреть страхование в самом договоре ипотеки. По мнению кредитной организации, это гарантирует выполнение обязательств клиента. Но в 2015 году Центральный банк четко разъяснил: у клиентов есть пять дней после заключения ипотечного договора на то, чтобы расторгнуть соглашения страхования (Указании ЦБ РФ от 20.11.2015 г. № 3854-У).
Процедура отказа от подобной страховки достаточно простая: для этого нужно позвонить в банк в течение одного месяца после получения ипотеки и дать четкий отказ от предложения. Большего и не нужно.
Проблема 3. Некорректное оформление залога с последующей продажей квартиры
Оформление квартиры в залог – стандартная процедура в процессе оформления займа. По Гражданскому кодексу, вы получаете деньги с обязательством их вернуть в определенный срок, а залог обеспечивает возврат кредита в случае его невыплаты. На весь срок ипотеки заложенное имущество остается в собственности у клиента банка. И только в случае невыплаты оно может быть продано, да и то — только по судебному решению и на публичных торгах.
Избавляя себя от судебных издержек, банки часто практикуют другую схему – сразу оформляют договор продажи недвижимости. И тогда весь механизм, который предусмотрел законодатель при неисполнении вами своих обязательств, исключается. Как только вы не платите вовремя, банк может потребовать освобождения квартиры.
При заключении стандартного договора важно посмотреть, чтобы в нем было прописано право первоочередного выкупа, который имеет только сам заемщик. Никаких других документов, кроме подобного договора заемщик не должен подписывать.
Проблема 4. Отсутствие проверки на чистоту квартиры, изъятие квартиры
Доскональная проверка квартиры на чистоту (юридическую, разумеется) перед покупкой обязательна. Ее отсутствие создает риск последующего изъятия жилья, если какая-либо из сделок в цепочке, которая предшествует договору, будет оспорена.
Первичную проверку юридической чистоты можно провести самому. Прежде всего, у продавца надо запросить максимально полный комплекс документов. Помимо очевидных (свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации, выписки из ЕГРП), нужно запросить:
— Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
— Справки из диспансеров, психоневрологического и наркологического;
— Выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов (выдают в любом МФЦ).
Выписку из ЕГРП возьмите расширенную. В ней будет информация обо всех бывших собственниках, история квартиры с момента первой записи о ней в реестре. Обратите внимание на графу «обременения» — квартира может находиться в залоге. Однако получить максимум информации из документов все равно может только риэлтор или квалифицированный юрист.
Обеспечить проверку чистоты квартиры может юрист или риелтор. Но при этом, важно понимать, что даже такая мера предосторожности не дает гарантии полностью честной и качественной сделки. То есть вполне может быть такая ситуация, что в 1990-х кто-то не принял участия в приватизации, и сегодня при заключении сделки можно потерять свои средства.
Проблема 5. Неофициальное трудоустройство, невозможность подтвердить 2-НДФЛ
Скажем прямо, большинство банков весьма неохотно оформляют ипотеку тем, кто не может подтвердить свой доход. Самое главное: ни в коем случае не несите в банк поддельные документы. Кредитные организации все равно досконально проверяют все справки в налоговой и пенсионном фонде. А если вас поймают на подделке, эту информацию внесут информацию в общебанковские базы.
Есть несколько вариантов решения проблемы.
Первый – вы работаете, но реальная зарплата больше «белой». В этом случае можно предоставить трудовой договор и справку о доходах по форме банка.
Второй – вы вообще официально не работаете, но имеете постоянные источники дохода. Это касается фрилансеров, людей творческих профессий, рантье. Предъявите выписку со счета в банке (лучше, как мы уже говорили, в том же, где и оформляется кредит), из которой видно ваше финансовое благосостояние.
Третий – вы нигде не работаете, но имеете имущество. Тогда банк выдаст ипотеку только под залог и при выплате солидного первоначального взноса.
Четвертый – вас содержит супруг. В этом случае единственный вариант — оформление договор совместного займа.
Наконец, пятый вариант, с помощью налоговой декларации 3-НДФЛ (если вы работаете сам на себя – предприниматель, фрилансер). В такой ситуации нужно будет задекларировать свой доход до апреля и уплатить 13%.
В данном случае достаточно предоставить выписку из Пенсионного фонда, в которой учитываются все платежи, банковские выписки полную информацию не предоставят.
Проблема 6. Наличие высокой кредитной нагрузки сегодня
Разумеется, идеальный заемщик для банка тот, у которого высокий официальный доход, много собственности и нет других непогашенных кредитов. Но в последние 15 лет потребительское кредитование стало нормой, а потому значительная доля заемщиков ипотеки имеют и другие кредиты. У работников банков есть неофициальное правило, согласно которому кредитная нагрузка на совокупный бюджет семьи не должна быть больше 40-50%. Выполнение этого правила значительно увеличит ваши шансы получить ипотеку.
Вывод? Перед оформлением ипотечного займа желательно погасить мелкие займы. Если у вас есть относительно крупные кредиты (например, на машину), можно попробовать оформить договор рефинансирования.
С другой стороны, этот момент является крайне спорным. Дело в том, что рефинансирование редко, кто практикует, так как для этого требуется наличие альтернативного легального источника дохода, да и банки обычно такое редко допускают. Как пример – валютная ипотека.
Проблема 7. Зарубежный заемщик
Сейчас ипотеку иностранцам в России выдают немногие банки – из-за риска невыплат, а также возможных судебных разбирательств в иностранной юрисдикции. Но сам процесс оформления сделки отличается мало, потребуются лишь некоторые дополнительные документы. Это копия паспорта, нотариальный перевод паспорта, свидетельство, подтверждающее постановку на налоговый учет в России. Последнее – обязательно для всех банков.
Ипотечный кредит можно попробовать получить даже беженцам (нужны будут необходимые документы из МИДа и специальное удостоверение беженца). Наиболее просто же получить займ, если у вас есть вид на жительство (ВНЖ) в России.
Все нюансы и требования к получателю вида на жительство прописаны в законодательстве РФ. При этом получатель выплачивает стандартные налоги и платежи за коммунальные услуги.
Конечно, это неполный перечень возможных проблем и рисков при оформлении ипотеки. Часто банки, пользуясь невнимательностью людей и лакунами в законодательстве, поддаются соблазну получить дополнительный доход. Если хочешь получить кредит, приходится играть по банковским правилам. Но на то они и правила – сами же кредиторы обязаны им следовать. Именно поэтому грамотная юридическая поддержка помогает снизить риски и сэкономить не только нервы, но и деньги.
Контакты:
Сергей Воронин, адвокат и управляющий партнер ООО «Правовое решение»
https://lawr.ru/
8 (495) 320-01-11
Источник: https://abnews.ru/2017/10/18/top-7-yuridicheskix-problem-pri-oformlenii-ipoteki/